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导语:2015年,楼市风起云涌,为促进楼市健康发展,政府出台330新政,央行降准降息,不少地方纷纷调整公积金贷款,买房者、卖方者、投资者各方纷纷关注。而与楼市息息相关的合肥土地市场也同样备受瞩目,一次又一次的土地竞拍,不断刷新的成交价,不少地王先后诞生。
一月概况
2015年1月份的合肥土地市场格外冷清,仅新站区XZQTD166号地块成功出让,被大富以590万元/亩拿下。该地块出让面积94.94亩,成交金额5.6亿元,溢价率为55.26%。
月份 土地坐落 地块编号 土地面积
(亩)
规划用途 出让年限

容积率

(%)

楼面价
(元/平米)
成交价格
(万/亩)
溢价率
(%)
成交总价
(万元)
受让人
1月

新站区淮南路与九
顶山路交口

东南角

XZQTD166 94.94 商业、住宅
(商住比为2:8)
商业40年
住宅70年
≤2.8 3160 590 55.26 56014.6 安徽大富新时代
地产有限公司
1月小计:1宗 总面积:94.94亩 平均成交地价:590万/亩 总金额:56014.6万
1月份新入市的土地仅庐江101号地块,其它三宗地块肥东FD14-11地块、肥东FD14-12地块、新站区XZQTD地块均原定于2014年12月份出让,因故延迟到2015年1月。 与2014年同期相比,成交宗数减少了3宗,出让面积减少179.48亩,同比下降65%;成交金额减少7.59亿元,下跌了58%。
简析:近年来,新站区的区域价值日益凸显,价格洼地吸引了不少房企争相进入。新站区XZQTD166号地块590万元/亩的价格再度刷新站区记录,楼面价达3160/平米。随着大富的进驻,新站区淮南路与天水路夹角板块已有3家房企入住,未来华润、力高、大富将互为竞品,板块内的竞争将加剧。目前,华润熙云府已经在售,2014年销售成绩不错,而力高新拿地块已取案名,为力高君御世家。另外,在该板块北面的“陶冲湖板块”,有绿地香树花城项目以及家天下XZQTD156,未来这两项目对“淮南路与天水路夹角板块”的竞争冲击也较大。同时,“淮南路与天水路夹角板块”还有多地块尚未出让,未来也将有更多房企进驻。
目前,该地块附近公共交通设施并不完善,经过该地块的公交只有683和401路。不过道路修缮得较好,淮南路双向6车道畅通无阻。另外,周边商圈并不发达,该地块未来建造成商住综合体,可弥补区域商业空白。
二月概况
2月份,合肥土地市场依旧不给力,仅成交庐江县16#地块,由安徽鸿福置业以176万元/亩摘得,楼面地价1389.47元/㎡,溢价率为17.33%,总成交金额为11781.44元。
月份 土地坐落 地块编号 土地面积
(亩)
规划用途 出让年限

容积率

(%)

楼面价
(元/平米)
成交价格
(万/亩)
溢价率
(%)
成交总价
(万元)
受让人
2月

庐江县庐白路以东
迎松路以北幸福路
以西、内环路以北

庐江县16# 66.94 住宅 商业40年
住宅70年
≤1.9 1389.47 176 17.33 11781.44 安徽鸿福置业
有限公司
2月小计:1宗 总面积:66.94亩 平均成交地价:176万/亩 总金额:11781.44万
受春节影响,土地供应大幅减少,庐江县16#地块是2月份出让的唯一的一宗地块。 与2014年同期相比,2月份出让土地减少了2宗;出让面积减少132.68亩,同比下跌66.5%;出让金额减少2.87亿元,同比下跌70.9%。
简析:庐江16#地块的出让之路可谓一波三折,首次入市时间为1月7日,后因故调整到1月9日拍卖,因未达底价流标,当天下午被加价至172万元/亩,当时的地块编号为庐江县101#地块。1月13日,合肥土地市场再出公告,该地块更换马甲为庐江县16#地块再度入市,面积、容积率、起拍价等规划及出让条件均为发生改变。
三月概况
三月,合肥并没有迎来传说中的“金三月”,仅包河区S1417地块和肥东FD15-2地块2宗土地成交。其中,包河区S1417地块由合肥滨湖投资控股集团有限公司和上海铁路房地产开发经营有限公司以底价400万/亩的价格联合竞得,总成交金额10.91亿元。肥东FD15-2地块由合肥东瀚酒店管理有限公司竞得,成交价格240万/亩,溢价率41.18%,总成交金额556.8万元。
月份 土地坐落 地块编号 土地面积
(亩)
规划用途 出让年限

容积率

(%)

楼面价
(元/平米)
成交价格
(万/亩)
溢价率
(%)
成交总价
(万元)
受让人
3月 包河区祁山路以东、
万佛湖路以南
S1417 272.7 商业、住宅 商业40年
住宅70年
S5-22、S5-23、S5-24
(住宅地块)≤2.5;S5-25
住宅≤2.2、商业≤4.0
S5-22、S5-23、S5-24(住宅地块):2400;
S5-25 :住宅 2727、
商业 1500
400 0 109080 合肥滨湖投资控股集团有限公司、上海铁路房地产卡发经营有限公司联合竞得

店埠镇包公像东南角

FD15-2 2.32 商业 商业40年 ≤5.4 666.66 240 41.18 556.8 合肥东瀚酒店管理
有限公司
3月小计:2宗 总面积:275.02亩 平均成交地价:398.65万/亩 总金额:109636.8万
2015年3月本有7块宗地土地入市,它们分别是包河区S1417号地块、包河区S1501号地块、包河区S1502号地块、肥东县FD14-2号地块、肥东县FD15-1号地块、肥东县FD15-2地块和庐阳区N1501号。但由于包河区拿地限制重重等原因,包河2宗和肥东1宗地块延迟出让,庐阳地块取消出让。
简析:包河区S1417号地块占地272.7亩,被称为是高铁商圈又一“巨无霸”土地。该地块位于高铁南站与政务区主干道上,沿龙川路呈“L”型,地段优势非常明显,是合肥市政府重点打造的片区,“龙川路板块”的潜在价值有望成为合肥下一个新板块。另外,S1417号地块位处于包河、政务、经开三区交汇处,是经开进驻主城,包河区抵达政务的必经之地,交通便捷优势凸显。该区域处于高铁商圈的辐射范围内,距离政务区天鹅湖商圈以及经开区的明珠广场商圈也都在十分钟的路程范围内,能够轻松享受三大商圈带来的优势,发展潜力巨大。同时,从包河区政府的规划来看,包河区S1417号地块的出让,将对高铁板块西侧发展起到奠基的作用,可以说是龙川路的开拓者。
随着高铁南站的建成运行,高铁附近的土地也逐渐升温。众多品牌房企纷纷云集此地,房价涨幅更为明显。2012年多数楼盘价格尚在7000元/㎡左右,到2014年房价已经涨至9000元/㎡。S1417号地块的楼面价最高仅为2727元/平,滨投未来新项目将会更具有价格优势,拥有更大的利润空间。某业内人士分析到,高铁中心板块的楼盘大部分都是属于一线房企,品质和前景并优,价格也很难降下来。未来滨投地块项目的价格或将随市而涨。 目前,包河区S1417号地块周边住宅、商业项目较少,地块周边都处于待开发状态,基本生活配套设施较为缺乏。地块北边是合肥监狱和一些老居民点,未来基本生活配套设施依靠自建商业项目。
四月概况
经历了一季度的冷清,合肥四月的土市迎来了“疯狂”的抢地大战,高溢价地块、“贵地”频出。。3场土地拍卖会,出让10宗地块,其中高新2宗,肥东3宗,包河3宗,庐阳1宗,新站1宗,土地成交总面积791.27亩,土地成交总金额42.21亿。
月份 土地坐落 地块编号 土地面积
(亩)
规划用途 出让年限

容积率

(%)

楼面价
(元/平米)
成交价格
(万/亩)
溢价率
(%)
成交总价
(万元)
受让人
4月 肥东县裕溪路以北、
沪汉蓉高铁以东
FD15-1 11.92 商业(应急气源
及加气母站)
商业40年 ≤1.0 1215 81 1.25 965.52 安徽省安燃燃气
有限公司
肥东县裕溪路以北、
合宁高速以东
FD14-2 76.22 商业 商业40年 ≤2.4 562.5 90 0 6859.8 合肥亚太置业有限公司
包河工业区宁夏路
以东、黄河路以北
S1501 168.06
(A、B商业地块58.60亩,C居住地块61.26亩,D商业地块48.2亩)
商业
住宅
商业40年
住宅70年
A、B地块≤1.5、
C地块≤2.4、D地块≤4.0
A、B:商业 3010,C:居住 1128,D:商业 1881 301 0.33 50586.06 安徽南翔茶博城
投资发展有限公司
包河区金寨路以
东、龙川路以北
S1502 133.74
(A地块30.58亩,居住用地比例为70%;B地块45.64亩、C地块57.52,居住用地比例为70%)
商业
住宅
商业40年
住宅70年
A地块:商业≤3.5、居住≤2.5
B地块:商业≤3.5
C地块:商业≤3.5、居住≤2.5,
A地块:商业 1975、居住 2766;B地块:商业 1975;C地块:商业 1975、居住 2766 461 0.22 61654.14 安徽中汇国银德源
置业有限公司
白龙镇合白路北侧 FD15-5 2.518 商业
(旅游用地)
商业40年 ≤2.8 216.5 40 0 100.72 肥东县沁园春生态园
有限公司
包河区祁门路以
北、徽山路以东
S1503 43.92 住宅 住宅70年 ≤2.8 4205.36 785 83.41 34477.2 安徽万振房地产开发有限责任公司、淮矿地产有限责任公司联合竞得
高新区长宁大道、
彩虹路交口东北角
KF5 229.71 住宅 住宅70年 1.0<R≤2.3 住宅 4056
商业 6760
676 104.85 48273.16 四川蓝光和骏
实业有限公司
庐阳区淮河路以
北、六安路以东
N1502 3.77 道路交通设施用地 商业40年 详见合规设[2014]235号 —— 510 325 1922.7 合肥同方物业
管理有限公司
新站区天水路以
南、埇桥路以东
XZQTD178 50 住宅 住宅70年 ≤2.5 2640 440 10 22000 安徽中环投资
集团有限公司

高新区石莲北路与磨
子潭路交口东南角

NE1-3 71.41 商业
住宅
商业40年
住宅70年
商业≤1.5
住宅≤2.5
5543.48 850 123.68 195253.5 中铁房地产集团
合肥置业有限公司
4月小计:10宗 总面积:791.268亩 平均成交地价:533.44万/亩 总金额:422092.8万
与去年同期土地市场相比,今年4月的土地成交宗数、金额、成交价均呈现大幅上涨。首先,今年4月份土地成交宗数同比增加了3亩,成交金额较去年同期增加28.06亿元,涨幅231%。同时,平均地价大幅上涨,比去年贵了近293.15万元/亩。
在整个4月份,高新区以及包河区土市比较抢眼,其中,包河区共计出让345.72亩土地,高新区出让301.12亩,两个城区成交面积占到整个4月份出让总面积的8成。除此之外,这两个城区也是“贵地”频出的区域。
简析:包河区S1501号地块与2月份出让的包河区S1417号地块有着同样的优势,该地块位于金寨路以东、龙川路以北,与S1417号仅一路之隔,在此不再赘述。包河区S1502号地块交通较为便捷,地块东边界线紧临金寨路,可直达合肥老城区和经开区。地块南面则是龙川路,可通过龙川路向西进入政务区。向东则可通过龙川路直接到达合肥汽车南站以及高铁南站。公共交通上,根据龙川路规划情况推测,龙川路一侧也将会设置一个公交站点。
地块周边已有嘉和园等成熟小区,以及街道老社区。西南角则是正在建设中琥珀五环城,人居氛围浓厚,生活配套较为齐全。步行十分钟可到合肥体育中心、华润万象城、国嘉金潜广场。地块北边有合肥监狱,在地块的南边有一个江淮混凝土制品公司,机械噪音和浮尘,或将对未来销售产生一定的影响。
该地块不仅受高铁片区的影响,反而距离政务区更近,具备两大片区的共同优势。S1502号地块与政务区城建琥珀五环城仅隔一条金寨路,地块往西能够清晰望见华润中心,政务区的栋栋高楼尽收眼底。紧邻政务区,为项目开发提供较大的市场商机。从房地产开发的地缘特性来看,S1502号地块开发与政务区密不可分。目前政务区板块产品主要以高档写字楼、星级酒店、大型集中式商业、品质住宅为主,产品主要走高端路线,日渐成熟的生活商业配套也将助力地块开发。
包河区S1503号地块为包河区重点招商地块。该地块西边为天下锦城、东边为正在建设中的80万方城市综合体绿地中心,南边则是信达天御,离高铁南站仅有2公里左右行程。项目周边均为品牌房企开发项目,加上未来配套均非常齐全,居住氛围良好。
高铁区域板块属于合肥近两年来新兴的热门住宅区域,目前这个片区的楼市表现非常强劲。板块大部分项目仍以刚需产品为主,高层产品均能实现9000元/㎡以上的市场价格,花园洋房等产品市场可实现12000元/㎡以上的价格。作为高铁板块即将开盘的信达天御,与S1503号地块相近,已经吸引了不少客户认筹,首开均价9000元/㎡左右。随着高铁板块的开发与建设,房价或将随市再涨。
而面积最大、最受瞩目的焦点地块——高新KF5号地块,最终落入四川蓝光囊中,850万元/亩的成交价刷新了高新区最高土地价格,成为高新区最新的“单价地王”和“总价地王”。该地块为重点打造的高新区中心商务区,是未来区域的开发重点,包含商业、科研、办公、商务、旅游等多种功能,总体开发前景看好。
凭借着大蜀山和王咀湖的稀缺生态资源,近年来,高新区蜀山西板块受到了房企的热捧。中海、海亮地产、旭辉等房企也相继在此开发了住宅项目。高新KF5号地块位于长江西路以南、王咀湖畔,是典型的蜀山西板块,有山有水,生态环境非常好,适合居住。地块南边紧邻王咀湖和砂之船合肥奥特莱斯艺术商业广场,地块北边为已经形成居住氛围的永和家园小区,西北分别有永和家园三期和目前在售的幸福金色年华项目。该地块东南和东北方向住宅项目众多,有祥源城、悦湖山院、海亮九玺和华纺新华城等。
该地块东、西、南、北方向分别紧邻石镜北路、长宁大道、彩虹路、皖水路。路况较好且车流量不大。但是公交仅有665路经过。另外,地块距离正在修建的长宁大道地铁站口步行约5分钟。
五月概况
经历了四月的疯狂,五月的合肥土市并没有沉寂,反而是突破了量和价的记录,在地块宗数、出让面积和金额上迎来了高峰。整个5月份,合肥共计出让11宗地块,其中高新区3宗,滨湖区2宗,政务区1宗,蜀山区1宗,经开区2宗、巢湖1宗。出让面积865.02亩,揽金35.68亿元。其中有4宗地块刷新了区域土地成交单价记录,3个“单价地王”也顺势而出。居住土地成交价在5月攀升,也让业内担心未来房价会大幅上涨。
月份 土地坐落 地块编号 土地面积
(亩)
规划用途 出让年限

容积率

(%)

楼面价
(元/平米)
成交价格
(万/亩)
溢价率
(%)
成交总价
(万元)
受让人
2月

巢湖市安成路西
侧、大湾路南侧

巢湖2014-27 6.15 商业
(油气合建站)
商业40年 ≤0.6 2759 110 0 676.5 中国石化销售有限公司
安徽合肥石油分公司
高新区习友路与创新
大道交口西南角
KH3-1-2 20 科研教育 科教50年 ≤1.6 796.87 85 0 1700 合肥工业大学智能制造技术研究院有限责任公司
高新区长宁大道与磨
子潭路交口东南角
NG3-1 24.87 住宅
(公租房)
住宅70年 ≤3.8 335.53 85 0 2113.95 合肥高新建设投资集团公司
高新区习友路与石
莲南路交口西北角
KG6-1 24.93 科研教育 科教50年 ≤2.0 437.5 85 0 2119.05 中科院(合肥)技术创新工程院有限公司
经开区始信路与云
谷路交口东南角
合经区2015-03 6.534 加油加气站 商业40年 ≤0.8 1593.75 85 0 1862.19 中国石化销售有限公司
安徽合肥石油分公司
A、B地块坐落于滨湖新区贵阳路以北、广西路以西
C地块坐落于滨湖新区衡山路以西环湖北路以北
D地块坐落于滨湖新区
环湖路以北
BH2014-09 478.08
(其中A、B地块
202.86亩,
C地块239.49亩,
D地块35.73亩)
商业住宅及康体用地(其中A、B地块商业住宅、C地块商业、D地块娱乐康体) 商业及娱乐康体用地40年、住宅70年 A地块:≤4.7
B地块:≤2.9
C地块:≤1.1
D地块:≤1.5
A地块:351.38
B地块:569.48
C地块:1501.37
D地块:1101
—— 0 526.37 合肥万达城投资有限公司
经开区芙蓉路以
南、松林路以西
合经区2015-002 88.11 住宅 住宅70年 ≤2.5 5460 910 139.47 80180.1 合肥华邦集团有限公司
滨湖区嵩山路以
西、紫云路以南
BH2015-01 计价面积:44.15
发证面积:41.95
住宅 住宅70年 1.0<R≤2.5 5850 975 111.96 43046.25 安徽文一投资控股集团
蜀山区长江路以南、
西园3号路以东
W1501 25.92
(出让19.31亩,
安置6.61亩)
商业
住宅
商业40年
住宅70年
≤5.0 7770 2590 270 67132.8 国购投资有限公司
政务区齐云山路以东、
汤池路以北
ZWQTA-021-2 44.92 住宅 住宅70年 1.0<R≤2.9 3237.93 626 2.62 28119.92 安徽安粮地产有限公司
瑶海区包公大道以南、
大众路以西
E1501 101.36 住宅 住宅70年 1.0<R≤2.5 4572 762 117.71 77236.32 安徽保利房地产开发
有限公司
5月小计:11宗 总面积:865.024亩 平均成交地价:412.5万/亩 总金额:356824.08万
与去年同期土地市场相比,今年5月的土地成交宗数、金额、成交价均呈现同比减少。首先,今年5月份土地成交宗数同比减少了5亩,成交金额较去年同期缩减53.89亿元,跌幅151%。同时,平均地价也出现下降,比去年便宜了184.44万元/亩。究其原因,主要受到滨湖BH2014-09号万达地块成交价拉低所致。 其中,蜀山区W1501号地块以2590万/亩的高价,打破原溪置业创下的2370万元/亩土地成交价,成为合肥有史以来最贵地块。
简析:5月的土地拍卖中,一些地块位置偏远的地块,也拍出了惊人的价格,也让一些业内人士担心。“不理性”的土地市场会对整个合肥土地市场产生影响,土地被炒热,房价也被拉高。
瑶海区E1501号地块楼面价4572元/平、合经区2015-002号地块楼面价5460元/平、滨湖区BH2015-01号地块楼面价为5850元/平、蜀山区W1501号地块楼面价更是高达7770元/平。根据楼面价推测,在4月和5月出让的大部分居住地块,未来房价都或将破万。
政务区ZWQTA-021-2号地块位于天鹅湖东岸,紧邻蔚蓝商务港写字楼和安徽省检察院,同时距离银泰城、新地中心、华润万象城等城市综合体距离非常接近,地理位置优越。地块西侧的齐云山路整洁通畅,沿此向南可到祁门路,向北可至东流路。
瑶海区E1501号地块地处龙岗版块,为稀缺具备升值潜力的住宅用地。距离恒大城不远,离万达广场也不足2公里,地理位置优越。
合经区2015-002地块经开区与肥西县边界,板块内包括高速翡翠湖畔、禹洲天境、西城秀里,九溪江南和芙蓉社区。紧挨路芙蓉路旁,周边商业配套完善。芙蓉路、翠微路、松林路环绕,南至繁华大道、东至翡翠路,道路网络密集十分便捷。公交128路、57路染坊郢站,直达该地块。东侧与芙蓉农贸市场相邻,农贸市场附近商超众多,向南不足百米便有百姓缘大药房、卫生服务站。地块南侧道路连接松林路与芙蓉路,芙蓉路北侧、沿周边小区商业配套完善、餐饮、银行、娱乐休闲场所密集,正大医院与宗地隔芙蓉路相望。沿芙蓉路向东不足一公里有港澳广场商区、安医大第二附属医院。向南至繁华大道、距中环城商区不足两公里。
蜀山区W1501号地块是三里庵商圈内当之无愧的核心地块,建成后将与之心城、国购广场并排成为三里庵商圈的三大商场。周边商业底蕴深厚,有着稳定的人流量,商业发展优势明显。同时,蜀山区W1501号地块的出让条件中规定,地铁将直通该地块,将为该地块商业部分的发展打下了人气的基础。该地块交通便捷畅达,位于长江西路与南一环路之间,合肥两大交通命脉南北分布,奠定了地块未来的交通基础。南一环和长江西路高架南北分布,附近3路、136路等多路公交车,加之位于地铁2号线西园路站,地上地下立体式交通,非常有利于该地块居民出行。